Ouvrir un établissement : le plan avant le bail
Pour qui : Vous êtes commerçant ou réseau, un local se libère et le bailleur attend une réponse.
Modélisez 6 mois sans chiffre d’affaires normal, et n’ouvrez que si le point bas tient avec la moitié de la marge prévue. Dans notre cas fictif, le plan semble passer à 20 500 €, puis s’effondre à 9 500 € si la marge arrive à moitié.
Le bon moment pour ce calcul se situe avant la signature du bail. Une fois signé, dépôt et loyer sortent quelles que soient les ventes.
Notre avis
Avant de signer, modélisez 6 mois sans chiffre d’affaires normal, avec dépôt, travaux et stock, et n’ouvrez que si le point bas tient avec la moitié de la marge prévue.
Pourquoi
- Dépôt, travaux et stock sortent avant la première vente.
- La montée en charge est l’hypothèse la moins sûre du dossier : c’est elle qu’il faut tester à moitié.
- Le bail vous engage au-delà de ces 6 mois, et ses conditions de sortie sont écrites au moment de la signature.
Ce qui change le choix
Reprise d’un fonds dont l’historique est vérifié, ou apport supplémentaire égal au manque constaté.
Un bail à signer le 15 janvier 2027
Exemple fictif : un commerçant ouvre une deuxième boutique. Solde de 90 000 € le 1er février, seuil de 20 000 €. L’activité existante dégage 3 000 € par mois, TVA comprise. Loyer de 3 000 € dès février, dépôt de garantie de 9 000 €. Travaux de 48 000 € TTC, payés pour moitié en février et en mars. Stock initial de 12 000 € en mars. Salaires de 6 500 € par mois dès l’ouverture du 1er mars. Marge encaissée : 2 000 € en mars, puis 4 000, 6 000, 8 000, 9 000 et 10 000 €, pour un régime normal de 12 000 €. La TVA des travaux, 8 000 € au total, revient par moitié en mars et en avril sur les déclarations de TVA, car l’activité existante en doit assez.
| Mois | Solde début | Activité existante | Dépôt, travaux, stock | Loyer | Salaires | Marge | TVA reprise | Solde fin |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Février 2027 | 90 000 | +3 000 | 33 000 | 3 000 | 0 | 0 | 0 | 57 000 |
| Mars | 57 000 | +3 000 | 36 000 | 3 000 | 6 500 | 2 000 | 4 000 | 20 500 |
| Avril | 20 500 | +3 000 | 0 | 3 000 | 6 500 | 4 000 | 4 000 | 22 000 |
| Mai | 22 000 | +3 000 | 0 | 3 000 | 6 500 | 6 000 | 0 | 21 500 |
| Juin | 21 500 | +3 000 | 0 | 3 000 | 6 500 | 8 000 | 0 | 23 000 |
| Juillet | 23 000 | +3 000 | 0 | 3 000 | 6 500 | 9 000 | 0 | 25 500 |
| Août | 25 500 | +3 000 | 0 | 3 000 | 6 500 | 10 000 | 0 | 29 000 |
Refaire le plan à moitié de la marge
Avec la marge prévue, le point bas est de 20 500 € en mars : 500 € au-dessus du seuil, ce qui ne protège de rien. Divisons maintenant la marge par deux, sans rien changer d’autre. Le solde devient 19 500 € en mars, puis 15 500 € en mai et 9 500 € en août.
Au bout de 6 mois, la boutique ne se paie toujours pas : à cette marge, il manque encore 1 500 € par mois en août. Le manque à combler au seuil est de 10 500 € fin août. Il grandit encore de 500 € par mois si la marge plafonne à la moitié du régime normal, soit 6 000 € pour 6 500 € de salaires. Cet écart mesure l’apport à prévoir avant la signature, ou la réduction de travaux à négocier.
| Hypothèse | Mars | Mai | Août | Point bas |
|---|---|---|---|---|
| Marge prévue | 20 500 | 21 500 | 29 000 | 20 500 |
| Moitié de la marge | 19 500 | 15 500 | 9 500 | 9 500 |
Le dépôt et le bail
L’article L145-40 du code de commerce plafonne à un trimestre de loyers les sommes versées en garantie pour un local de commerce de détail ou de gros, ou de services commerciaux ou artisanaux. La règle vise les baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi du 26 mai 2026, et l’article est en vigueur depuis le 28 mai 2026. Ici, 9 000 € pour un loyer de 3 000 € par mois touchent ce plafond.
Le bail dure au moins 9 ans. L’article L145-4 vous permet de donner congé à la fin de chaque période de 3 ans, au moins 6 mois à l’avance, par lettre recommandée ou acte extrajudiciaire. Un bail de plus de 9 ans, un local construit pour une seule utilisation, des bureaux exclusifs ou certains locaux de stockage peuvent prévoir autre chose : lisez la clause.
Dans l’exemple, avec un bail qui démarre le 1er février 2027, la première sortie tombe fin janvier 2030, avec un congé à envoyer au plus tard fin juillet 2029. Cela fait 36 loyers, soit 108 000 € à loyer inchangé et hors charges. Si la boutique ne décolle pas, ce loyer reste au plan jusque-là. Prolongez le plan jusqu’à cette date avant de signer.
Ce qui inverse le calcul
La reprise d’un fonds déjà actif change la première ligne : une marge existe dès le premier mois. Prenez-la dans les relevés bancaires du vendeur plutôt que dans ses promesses, et ajoutez le prix du fonds à la colonne des sorties. Si le solde reste au-dessus du seuil à moitié de cette marge, vous pouvez signer.
Limites de cette page
Tout l’exemple est inventé, y compris le rythme de marge. Nous n’avons lu ni la cession du bail ni la résiliation amiable : si vous comptez sur l’une d’elles pour sortir plus tôt, faites-la vérifier avant de signer.
Prochaine action
Avant de signer le bail, faites ce plan sur 6 mois avec dépôt, travaux, stock et salaires. Refaites-le à moitié de la marge. Si le point bas passe sous le seuil, négociez travaux et dépôt ou prévoyez l’apport manquant. Pour un fonds repris, vérifiez sa marge dans les relevés bancaires, puis refaites le test.
Preuves et sources
Lu le 5 novembre 2026 : articles L145-4, L145-32-1 et L145-40 du code de commerce, notice de la déclaration de TVA 3310-CA3 pour 2026.
Chaque élément ci-dessous dit s’il s’agit d’un fait lu dans une source, d’une déclaration d’éditeur, de notre calcul, de notre méthode ou de notre avis. Aucun outil n’a été testé. Notre méthode
Notre avis. Avant de signer un bail, modélisez 6 mois sans chiffre d’affaires normal, et n’ouvrez que si le point bas tient avec la moitié de la marge prévue.
Portée : Commerces et réseaux
Réserve : Avis de la rédaction, sans conseil individuel.
Daté du 5 novembre 2026.
Fait lu. L’article L145-40 du code de commerce limite à un trimestre de loyers les sommes payées à titre de garantie par le preneur d’un local mentionné à l’article L145-32-1, soit un local de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
Portée : Baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi du 26 mai 2026
Réserve : Article en vigueur depuis le 28 mai 2026. Il vise aussi la valeur des autres garanties demandées.
- Légifrance : Article L145-40 du Code de commerce En vigueur depuis le 28 mai 2026 (loi n° 2026-403, art. 62). Lu le 5 novembre 2026. Document d’origine.
- Légifrance : Article L145-32-1 du Code de commerce En vigueur depuis le 28 mai 2026 (loi n° 2026-403, art. 62). Lu le 5 novembre 2026. Document d’origine.
Fait lu. L’article L145-4 du code de commerce fixe une durée de bail d’au moins 9 ans et permet au preneur de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins 6 mois à l’avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou acte extrajudiciaire.
Portée : Baux commerciaux
Réserve : Stipulations contraires possibles pour un bail de plus de 9 ans, un local construit pour une seule utilisation, des bureaux exclusifs et certains locaux de stockage.
- Légifrance : Article L145-4 du Code de commerce En vigueur depuis le 25 novembre 2018 (loi n° 2018-1021, art. 28). Lu le 5 novembre 2026. Document d’origine.
Fait lu. La notice de la CA3 place la déduction de TVA sur la déclaration du mois d’exigibilité.
Portée : Déclaration 3310-CA3, millésime 2026
Réserve : Notice sans valeur de doctrine.
- DGFiP : Notice 3310-NOT-CA3-SD 2026 2026 ; recherche par mots-clés dans le texte extrait, sans date limite générale de dépôt. Lu le 5 novembre 2026. Document d’origine.
Notre calcul ou déduction. Dans l’exemple fictif, le point bas passe de 20 500 € en mars avec la marge prévue à 9 500 € en août avec la moitié de cette marge, et le manque grandit de 500 € par mois si la marge plafonne à 6 000 €.
Portée : Société fictive
Réserve : Simulation, sans résultat réel.
Daté du 5 novembre 2026.
Notre calcul ou déduction. Dans l’exemple fictif, un bail démarrant le 1er février 2027 engage 36 loyers de 3 000 € jusqu’à la première sortie fin janvier 2030, soit 108 000 € à loyer inchangé et hors charges.
Portée : Société fictive, sortie triennale applicable
Réserve : Simulation, sans résultat réel.
- Légifrance : Article L145-4 du Code de commerce En vigueur depuis le 25 novembre 2018 (loi n° 2018-1021, art. 28). Lu le 5 novembre 2026. Document d’origine.